中古住宅を購入する 住宅ローン審査の基礎知識【D-LINE不動産】
いつかは自分たちの家を持ちたい。
そんな風に考えている方も、たくさんいらっしゃるでしょう。
しかしそんな時にネックになるのが、住宅の購入費です。
一括でポンと支払いできることが理想ではありますが、価格の抑えられる中古住宅でも大きな金額となり、捻出するのは難しいものです。
そこで多くに人が活用しているのが、「住宅ローン」です。
中には中古住宅では「住宅ローンは組めない！」などの声も耳にします。
その真実はどうなのでしょうか？
中古住宅を購入するために、住宅ローンを活用する方法はあるのでしょうか？
もし組めるとしたら、借りるためにはどんな審査があるのでしょうか？
など、中古住宅購入の素朴な疑問や不安に、お答えします。
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物件購入の味方「住宅ローン」とは
住宅を購入するために大きな味方になってくれるのが、「住宅ローン」です。
住宅ローンとは、その言葉のとおり「住宅を購入する」ことを目的にした限定商品です。
そのため住宅以外の支払いには、使用することはできません。
人間が暮らすための基盤となる住まい。
基盤を構築するための「融資」となりますので、他のローンと比較すると金利面でも優遇されている商品も多いのが特徴です。
そのため「本人が住むこと」が融資の条件にも加えられており、セカンドハウスや賃貸などに使用することは原則できないことになっています。
便利な住宅ローンではありますが、やはり活用するためには、いろいろな条件もあります。
住宅ローンは融資のため、いわゆる借金なのです。
自分たちがどのくらいの返済が可能なのかどの、資金計画をしっかりと立てるなど、将来を見据えた視野が必要です。
中古住宅でも組めますか？
新築住宅などの購入の場合、住宅ローンの利用は一般的です。
結論から言うと、中古住宅購入時も新築住宅と同様「住宅ローン」を利用できます。
しかし新築住宅とは違った制限や注意点があることも事実です。
ここでは中古住宅の住宅ローン活用方法をまとめておきましょう。
中古住宅住宅ローンの制限とは
先ほども解説しましたが、住宅ローンはいわゆる借金です。
提携している金融機関も、ビジネスで住宅ローン融資を行っています。
そのため「万が一返済が不可能になった場合」という、場面を想定して融資しています。
新築と中古の大きな違いは、「物件の資産価値」の部分です。
返済が不可能となる可能性もあるため、融資する建物は「担保」として扱われます。
そのため返済できない場合、その建物の金額を住宅ローンに補填します。
新築住宅と中古住宅を比較した場合、担保にできる金額は新築住宅の方が多くなります。
建物の「担保価値」が、審査の重要なポイントとなるのです。
場合によっては、
- フルローンで購入できない。
- 希望通りの融資が受けられない。
- 新築住宅の場合よりも審査に日数がかかる。
などの制限を受ける場合もあります。
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住宅ローン審査ってどんなことをしますか？
住宅ローンは、申し込みをすれば誰でも利用できる訳ではありません。
いくら自分たちの希望に叶う物件とであっても、融資が受けられなければ購入は難しくなります。
住宅ローン契約を行うためには、その前にいろいろな審査を受けなくてはなりません。
では実際に住宅ローンを使用する場合、どのような審査があるのでしょうか。
ここでは住宅ローン契約実現のための準備「審査」について、解説します。
住宅ローン審査の流れ
住宅ローン契約を行うためには、
- 仮審査（事前審査）
↓
- 本審査
↓
- ローン契約
という流れが一般的です。
新築住宅の場合、購入まである程度の期間を確保することも難しくはありませんが、中古住宅などの場合そういった期間を確保することが難しい場面もあります。
そのため住宅ローンの申し込みを行うタイミングが、とても大切です。
住宅ローンで審査される項目は？
住宅ローン審査の項目は、取り扱う金融機関により異なっています。
国土交通省 住宅局がまとめた「民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」によると、下の様な項目を設定している金融機関が多いようです。
- 健康状態（98.6％）
- 借入時年齢（98.3％）
- 完済時年齢（97.7％）
- 担保評価（97.2％）
- 勤続年数（95.7％）
- 年収（95.6％）
- 連帯保証（94.9％）に
上にあげた7項目は、9割以上の金融機関が審査項目として設定している傾向が高いのです。
出典：民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書｜国土交通省 住宅局
このように様々な項目から、住宅ローンの可否は決定されます。
項目の中ではすぐに解決することは難しいものもあります。
住宅ローンを申し込む前から、心づもりを高めておくことも、住宅ローン審査の成功につながります。
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もしローンが通らなかったら？
住宅ローンは便利なものですが、やはり頭の中には「もしローン審査が通らなかったら」という不安も残ります。
住宅ローン審査が通らなかった場合、重要になるのが「なぜ通らなかったのかという理由」です。
それはその理由によって、今後の対処方法も大きく変化するためです。
住宅ローン審査が通らない「年収と融資額の関係」
住宅ローン審査が通らない理由のひとつに、「年収と融資額の関係」があります。
住宅ローンの返済額の目安に、返済負担率があります。
いわゆるお給料などの収入の中から「どのくらいの金額を返済に充てるられるのか」をパーセンテージで表したものです。
その負担率が高すぎた場合、融資は難しいと判断される場合もあります。
その場合頭金などを用意することで、パーセンテージを下げるなどの対策も可能です。
住宅ローン審査が通らない「個人信用情報」
住宅ローンで1番気をつけたい部分が、この「個人信用情報」です。
この個人信用情報は、今までの借金の返済やクレジットカードの支払いが延滞した経験がないかなど、金融履歴に事故がないかをチェックする情報です。
この上方には、クレジットカードの情報や、ローンに関する基本情報（氏名、年齢、職業や年収、現在の借入額、過去の返済履歴など）がまとめられています。
過去延滞が重ねられていたりする場合、ほとんど住宅ローンの審査が通ることはありません。
ただし、この個人信用情報は5年でリセットされるので、引っかかった場合でも期間を開ければ再挑戦することができます。
住宅購入を目指している人であれば、少しの延滞もしないよう日頃から注意しておきたいものです。
ここが落とし穴「スマートフォン（携帯電話）」
自分はカードの支払いで延滞などはないという方にも、実は落とし穴があります。
それは「スマートフォン（携帯電話）」です。
現在のスマートフォンは、機能も高度になり購入の際大きな金額となります。
そして多くの方が「一括払い」ではなく、通話料と一緒に機種代金を支払う「分割払い」なのではないでしょうか。
分割払いにすることで、まとめて支払うこともなく、月々の負担が少なく済み便利な方式と言えます。
しかしスマートフォンなどの携帯の分割購入は、信用情報直結のクレジット契約（「個別信用購入あっせん契約」）となるのです。
そのためうっかり電話料金を支払い忘れてしまったなどの場合、知らず識らずのうちに延滞履歴が残ってしまう可能性があるのです。
便利な世の中だからこそ、気づかない落とし穴に捕まらないことが、未来の住宅購入につながっているのです。
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