中古マンション購入を左右する 専有部分と共用部分【D-LINE不動産】
日本全国の中でも、東京都はマンションで暮らしている人が最も多い地域です。
土地の購入が難しいという側面だけではなく、利便性の良い土地をうまく活用している証拠のひとつです。
より自分のライフスタイルに合う住まいを入手する方法の最前線が、「中古マンションの購入」です。
しかしマンションは一戸建ての住まいとは違い、たくさんの人と暮らす集合住宅です。
そのため中古マンションを購入する時に覚えておきたいことが、いくつもあります。
今回は「中古マンション購入」で知っておきたいことの中から、「共有部分」と「専有部分」にクローズアップしてみましょう。
特に中古マンション購入の場合は、リフォームやリノベーションが前提になることも多いのが実情です。
購入してからこんなはずではなかったと思わないために。
快適なマンションでの生活を送るために。
知っておきたい情報をまとめました。
物件選びの知識として、ぜひお役立てください。
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新築に劣らないメリットがいっぱい
東京都内でマンション購入を検討する時、まずは新築にするべきか。
中古にするべきか、悩む場面のひとつです。
新しさ、キレイさが全面に出る新築マンションも魅力的ですが、中古マンションならではの良さや魅力もあるのです。
ここでは中古マンションだからこそ実感できる！メリットを確認しましょう。
やっぱり最大の魅力は「価格帯」
中古マンション購入の最大のメリットは、購入時の物件価格の安さです。
新築マンションよりも価格も抑えられ、利便性の高い物件を購入できる機会も多いのが中古マンションです。
マンションの価格の下落率を比較すると、新築マンションはかなりの勢いで下落していきますが、中古マンションは下落幅も小さくなります。
出典：東日本レインズ「首都圏の不動産流通市場（2019年）」より｜公益財団法人 東日本不動産流通機構
上のグラフは、築年数によって価格がどのように変化するのかを、調査結果です。
価格の面で見てみると、成約価格は築5年以下が5,000万円台、築6～15年が4,000万円台、築16～20年が3,000万円台と、年々価格が下がっていくことが分かります。
新築マンションを購入して初めの10年間は、価格の低下も幅も大きいことが分かります。
購入する立地条件や建築年数など様々な部分を判断することで、購入価格にも影響をあたえることを頭の中に入れておきましょう。
新築マンションより物件の数も多く、希望するエリアでの購入チャンスも広がり、他の物件とも比較できる部分も選択の基準となります。
税金面でもメリットが
固定資産税の軽減措置などの税制面でのメリットのある新築マンション。
中古マンションではないのでは･･･と思っていらっしゃる方もいるのではありませんか。
中古マンションでも、住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置（適用要件あり）などの税制面でのメリットもあります。
実際の暮らしぶりを実感できること！これは中古ならではの部分です
生活を送るためには、購入する物件での暮らしぶりを感じられることはとても大きなことです。
長く暮らす住まいだからこそ、暮らしてからこんなはずではと思う購入は避けたいものです。
中古マンションであれば、購入前に実際の建物や部屋、眺望や日当たりなども確認でき、入居後のイメージが持ちやすいというメリットがあります。
このように中古マンション購入によって、様々なメリットがあります。
ここでご紹介したメリットも、ほんの一部に過ぎません。
この良さをうまく生活に活かしていくことに必要な部分が、購入したマンションの権利です。
快適生活のために知っておきたいこと
購入するマンションは、自分たちが主に使える部分（専有部分）と、多くの人が共用で使用する部分（共用部分）に分かれます。
この区分を決定しているのが、「区分所有法」という法律です。
購入することで「区分所有権」が認められ、建物の中にある各空間に対して所有権を認めることをいいます。
いわゆるこの空間はどの人が所有しているのか、どの人に権利があるのかを明確にするということです。
実際に暮らしていく中で、どのような線引きがされているのかを知ることは、快適なマンションライフに直結します。
中古マンションの場合、購入後にリフォームやリノベーションなど「新築よりも早めに来る」という前提部分もあります。
いざという時に困らないために、周囲との無用なトラブルを起こさないためにも、暮らす前に事前に十分チェックしておくことをおすすめします。
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専有部分と共用部分の違いは何？
中古マンションを購入したからといって、何でも自由にできるとは限りません。
そこの部分は一軒家などとは、大きな違いが出る部分になります。
その違いを解説していきましょう。
自分たちに権利のある「専有部分」
購入したマンションは2つの部分に分けられ、そのひとつが専有部分です。
この専有部分は、建物の中で自分たちの暮らす場所を示しており、購入した住居部分の中で間仕切りや住宅設備、建具、天井や床など、主に住居の内側の部分になります。
この部分には自分たちの権利があると認められているのが、一般的な解釈になります。
そのためリフォームやリノベーションなどを行う際、交換や修理など手がけられるスペースは「専有部分だけ」に限られます。
自分たちだけのものではない「共用部分」
先ほど解説した専有部分以外の空間は、「法定共有部分」とされています。
いわゆる同じ建物の中にあって、そこで暮らす人が共同に使用するスペースのことを表します。
この法定共有部分には、以下のものが含まれます。
○ 建物の基礎となる基本的構造部分（支柱、屋根、外壁などの躯体部分）
○ 大勢の人が使用する独立性のない区画（外廊下、エントランスホール、階段、屋上、エレベーター、給水管や電気の配線、駐車場、駐輪場など）
○ 自分たちの住居に密接しているもの（隣室との間の壁、玄関ドア、窓ガラス、サッシ、バルコニーなど）
この部分はこの建物で暮らす人全員が「共同で所有する」部分とされており、管理、補修などを個人で勝手に行うことはできません。
ここでびっくりするのは、玄関ドアやバルコニー、サッシや窓ガラスなど、自分たちの生活に密着した部分も含まれていることです。
例えば玄関ドアの場合、扉内側は自分たちの権利のある専有部分になるため、「色を変える」などは可能になります。
しかし扉全体の交換などは、事前に確認が必要です。
このように専有部分と共用部分の区分けにより、できることとできないことも変わってきます。
共有部分は「所有者を限定できる」スペースがある
自分たちが主に使える部分（専有部分）と、多くの人が共用で使用する部分（共用部分）に分けられますが、その中に所有者を限定することもできます。
その空間を「専用使用部分（専用部分）」と表し、駐車場や駐輪場他にも、生活に密着するベランダやバルコニー、玄関ドア、窓、網戸などになります。
どの空間を設定するのかは、主にそれぞれのマンションの管理規約で定められているのがほとんどです。
こういった空間は、日頃のメンテナンスや修繕は使用している人の責任となりますが、リフォームや撤去を勝手にすることはできません。
このように専有部分や共有部分も決められており、扱いも大きく変化します。
この違いを知っておくことは、長く生活を送るためには重要なことなのです。
周りとのトラブルを起こさないために
一戸建ての住まいとは違いマンションでの生活は、多くの人と共有する部分も多くあります。
そのためちょっとしたことがトラブルにつながってしまうことも、少なくはありません。
○ 設備が壊れたから、直したい。
○ リフォームやリノベーションをしたい。
○ 新しい設備を取り入れたい。
など住居に関する変更を行う場合には、事前に確認をすることがトラブル回避につながります。
必要な手続きを取ることで、万が一不具合が生じた場合でも「周りからの印象」も大きく変化します。
購入した住居だから何でもできる訳ではないという部分は、マンションライフの中で認識しておきたいことなのです。
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