◆D-LINE不動産　不動産豆知識2020年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

■不動産購入時に「修繕」の概念も把握しておきましょう！

マンション購入を検討されている方には事前に把握しておいて欲しい事は、管理費や修繕積立金の概念です。特に、不動産の資産価値に影響を及ぼす、「修繕積立金」については非常に重要です。長く住むには建物の適切な管理が大切だが、修繕などにかかるコストがここ数年で上昇し、資金不足の懸念がある事をご存知でしょうか？

当たり前ではありますが、適切な修繕が行われないと不動産の資産価値は低下し、売却時の価格低下につながりかねません。

分譲マンションは住民が日常の維持管理や定期的な修理などに備えて一定額を毎月支払うのが一般的であり、その適正価格について、把握して購入されているかが非常に重要です。しかし、残念なこととしてマンション購入の際に、修繕積立金が低い物件の方が良いように考えてしまう方もいらっしゃいます。

ちなみに首都圏の新築マンションの管理費・修繕積立金は2019年で月2万7000円程度となっており、5年連続で上昇しているようです。10年前に比べ約20%高く、バブル期の1990年前後の水準を上回っています。また、修繕工事などの人手不足がコストを押し上げているようです。今後の人手不足の問題はすぐには解消されませんので、今後もコストが高くなっていく事が懸念されます。

新築時の修繕積立金は低く抑えられ、10年前後に建物全体の修繕にあわせて毎月の積立金が見直される事が多いです。資金不足にならないようにする為、毎月の積立金を増やす必要がありますが、それでも間に合わないなら各戸から臨時徴収したり、管理組合名義で借り入れをしたりするのが選択肢となっているようです。いずれも住民には大きな負担増になる可能性があり、合意をとりつけるにはハードルが非常に高いです。必ず値上げに反対する方がいるようであり、適切な修繕が実施されないと不動産の資産価値にも影響を及ぼしかねません。

■マンションの修繕積立金の目安を簡単に判断できるＷＥＢアプリがある！

ちなみに、不動産の修繕積立金が適正であるかどうかを判断できる「SelFin(セルフィン）」というＷＥＢアプリがあります。

無料で利用が出来る為、気になるマンションがありましたら、是非ご活用ください（登録は必要）。
https://self-in.net/slp/index.php?id=rchukai2

■戸建て住宅にも「修繕積立金制度」のような概念が必要？！

戸建てはマンションのような積立金制度はありませんが、自分で修繕費を準備しなければなりません。一般的には築10年を過ぎると100万円前後の修繕工事が必要になるようです。結婚や出産を機に戸建て住宅を購入される方が、10年後を迎えると子供の教育費や習い事の費用などでお金のかかる時期となります。その為、不動産購入の際には、このような費用も計画しておく必要があります。この修繕を後伸ばしにしてしまい、結果、不動産の資産価値の低下につながってしまう事は最悪です。

日本の住宅はマンション、戸建てとも、築年数の経過により、不動産の資産価値が低下していく事がほとんどです。不動産は「立地」が重要であると言われますが、いくら好立地に立つ不動産であっても、建物の最低限の修繕を実施しなければ、売りたくても買い手がつかない物件になってしまいます。例えば老後に家を売って住み替えたり、高齢者向け施設に入ったりするという人生設計に影響を及ぼしかねません。

現在、国は住まいの適切な管理や修繕を重視する政策にシフトしています。マンションについては2020年6月に改正マンション管理適正化法が成立しました。今後は自治体が修繕計画や積立金の状況などをチェックし、問題点がある物件には指導・助言などに乗り出す方針が決まっています。2022年までに完全施行する予定で、もし自分の住むマンションが自治体から指導などを受ければ資産価値が急落する可能性が高いと警鐘を鳴らしています。

また2015年には空き家対策特別措置法が施行され、崩壊などの危険があると判断した空き家は自治体が取り壊しやすくなっています。現在までに対象となったのは戸建てが中心で、解体費用は空き家の所有者に請求されるのが一般的のようです。子どもが老朽化した住まいを相続し、空き家になりそうな場合は注意が必要です。

マンションの積立金は数年おきに少しずつ増額する方式を採る例が多いが、後年になるほど負担が重くなりやすいといいます。それも分譲時に30～40代だった住民が年金生活者になるころには負担額が重くなり、増額に対して合意が難しくなります。つまり、マンションの場合はそのような状況も考慮して、不動産購入を決断する必要があります。

戸建ては早めに工事をすることが非常に重要です。シロアリや防水工事などは予防的に実施する方が費用は少なく済むのが一般的なようです。実際に雨漏りなどが起きた後の工事は、原因調査や修理などに手間と時間がかかり、結果、掛かる費用も高くなります。また、中古戸建の購入を検討される場合は、なるべく建築士など専門家が建物の劣化などを調べるインスペクション（建物状況調査）を利用する事をお勧め致します。工事が必要となる部分や時期を把握して、不動産購入をした方が良いです。稀に、自分の不動産の事なのに、修繕を全く意識しない方の相談を受けますが、非常に重要な事なので、不動産購入時にはこのような不動産の修繕に関しての知識も押さえておいて欲しいです。

住宅購入は、人生の中でとても大きな買い物です。十分にご検討下さい。