後悔しない中古マンション購入を左右する「管理の違い」【D-LINE不動産】
東京で中古マンションを購入する。
購入を検討しだした時、物件の立地や利便性、建物の建築年数、間取りや価格など、様々な項目に気を配らなくてはいけません。
その中でもやはり注目されるのが、実際に住む物件の間取りや状態ではないでしょうか。
賃貸物件とは違いマンション購入は、不動産を所有するということです。
マンションが自分たちの資産となるのです。
間取りなど、実際に目に見える部分に注目が行きがちですが、公開しない中古マンションの購入をするためには、マンションの「管理」がとても大切です。
今回は、何気なく見逃しがちになる「マンション管理」にクローズアップしてみましょう。
安心して任せられる暮らし続ける住環境選びに、お役立てください。
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中古マンションの管理ってどんなことをしているの？
間取りなども快適な環境を過ごすためには大切な要素ですが、マンション管理の良し悪しによっても住み心地は大きく変化します。
マンションって普通ちゃんと管理されているものでしょ？と思いがちですが、マンションの管理方法によっても大きな違いがあります。
まずがマンションに暮らす上で必要不可欠な「管理について」解説していきましょう。
マンション管理の重要性とは？
一般的にマンション管理の目的は、「そこで暮らす人が、安心して、快適に過ごせる。安全に毎日を送れる環境を提供すること」です。
一軒家などとは違い、マンションはたくさんの家庭が同じ空間を共有する住まいです。
管理が行き届かないことにより、無縁であるはずのトラブルが発生してしまう場合も考えられます。
安心して暮らしていくためには、しっかりと後方からサポートしてくれる「管理」が重要なのです。
中古マンションの購入の際には、物件の条件だけではなく「マンション管理の有無」も、しっかりと見極める必要性があります。
行き届かないマンション管理の場合、住みやすさなどの「快適性」以外にも、マンションの機能や外観などの資産価値の面でもマイナスにつながります。
マンションの購入時には。「マンションは管理を買え」とも言われています。
後悔しない中古マンション選びの重要な要素のひとつなのです。
マンションで管理される部分とは
マンションの空間は、大きく分けて2つの空間に分けることができます。
それは、区分所有権が及んでいる「専用部分」と、住んでいる人が共有持ち分を持って所有している「共有部分」です。
簡単に説明すると、専用部分が自分たちの住居となる空間。
エントランスや廊下、そして実はバルコニーなども、共有部分という定義になっています。
専用部分は持ち主である自分たちに自由と責任がありますが、共有部分は管理組合や管理会社が現状を把握し、管理しています。
○ 植栽の手入れ
○ 床や共用室の清掃
○ 共用部分の壁や玄関ドアのガラス、エレベーター内外の拭き掃除と磨き
○ 共用電灯の交換
○ 共用室の備品等の補充・交換
など、空間を快適に過ごせるための項目も、管理の中では大切な要素です。
その他にも、
○ 設備の保守・点検
○ 住民間のトラブルの仲裁
○ 防犯対策
○ 修繕計画のプランニング・実行
○ 管理費・修繕費の管理
など、見えない部分のバックアップも行っています。
マンション管理は、ソフト面・ハード面の両面の質を判断していかなければいけません。
購入した後ではもう遅い！購入する前から、見極めていきましょう。
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中古マンション管理チェックポイント
管理は重要と分かっても、何を気にしたらいいのか分からないと言う方もいらっしゃるでしょう。
目に見えない部分はもちろんありますが、1番簡単で大切なチェック方法は、「自分の目で現場を確認すること」です。
建物を管理する管理組合や管理会社の対応だけではなく、周りの意識も確認することができます。
特に人の多く利用する場所や、汚れやすい場所など、購入前にしっかりと確認しておきましょう。
チェックポイント：エントランス
エントランスは、建物の顔になる部分です。
きちんと清掃されている、電球などもしっかり交換されているなどの環境面を確認しましょう。
きちんと保たれていることで、快適な生活を送れるだけではなく、日々の管理か行き届いていることで「防犯面」にも効果があります。
また地域のお知らせなどの掲示してある「掲示板」も判断要素のひとつです。
期限の過ぎたものが貼ってある、破れたままの紙が貼り続けられているなどでも、管理活動の行き届きを確認することもできます。
「誰にでもできる簡単なことができていない」そんな管理では長く住む住宅としては、不安要素となります。
チェックポイント：駐輪場
駐輪場など人の出入りの多い場所の状況も、管理意識を確認できる大切な要素です。
駐輪場などの使い方などから、管理面だけではなく、そこに暮らす住人のマナーも見て取れます。
駐輪場に置いてある自転車が散乱しているなど、整然と収納されていない状態では、快適に暮らし続ける部分に不安要素となってしまいます。
チェックポイント：ゴミステーション
家庭ゴミの捨て方は、住民の意識を確認するには、分かりやすい部分です。
分類もせずに捨てられている、収集日を守らない人がいる、清掃が行き届かず匂いが発生しているなど、意識・管理レベルを確認できます。
ここで上げたチェックポイントだけでは管理の全てを確認できませんが、先ず誰でも気付くことができていない管理では、安心して暮らしていけるとは言いがたいでしょう。
中古マンション購入 修繕計画もチェックしよう
中古マンションの場合、新築と比べ築年数が経過しているため、「修繕」に対しての注意も必要です。
マンションという住まいを維持していくためには、機能の低下した物を修繕したり、回復するなども必要です。
そのためには、中古マンションの購入費用だけではなく、マンションにかかる「管理費・修繕積立金」も大事なポイントになります。
マンションの管理費は、日常的な管理や設備保守等に使用されています。
マンションの管理費が余りにも安い場合、自分たちの望むような管理が行き届かず、快適なマンションを維持していくことは難しいでしょう。
マンションの修繕積立金は、共用部の修繕費用のために積み立てる費用となっています。
建物はいつまでも今までの状態でいられる訳ではありません。
建物の大規模修繕などに備え、一気に大きな費用負担を抑えることにつながります。
こちらも余りにも修繕積立金が低すぎる場合、修繕積立金の集まりも少なくなり、建物の老朽化の進行を防止したり古くなった設備を入れ替えたりなどの措置を取ることができない可能性もあります。
その建物にあった修繕が行われないことで、自分たちの住まいの資産価値も下がってしまう可能性にもつながります。
建物の規模や立地などが異なるため、適正な金額はコレ！とは言い切れませんが、首都圏の場合専有面積1平米あたり180～200円が一般的です。
そして修繕積立金では、大規模修繕前に1戸あたり80万～100万円の備えが理想的と言われています。
「管理費も修繕積立金も、高いから良いマンション」
「管理費も修繕積立金が安いから、良いマンション」
なのではなく、購入する中古マンションにとって「適正な価格」であるかどうかです。
購入する周りの建物を確認し、適正価格なのかどうかなど、確認することも必要です。
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