マンション買い替えの前に知っておきたいこと【D-LINE不動産】
長い人生の中では、住まいの買い替えを検討することもあります。
一軒家からマンションへ。マンションからマンションへと、人それぞれです。
その中でも同じ思いは、「後悔しない物件購入」です。
不動産の購入は、決して安い買い物ではありません。
そして暮らしの基盤となる住宅は、住む環境、住み心地によっても、体にも心にもあたえる影響は異なります。
今回は「後悔しない中古物件選び」の中から、「買い替え前に知っておきたいこと」にクローズアップし、注目しておきたいポイントを解説します。
暮らしやすい住まい購入の参考として、役立ててみましょう。
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マンションの買い替えとは
マンションの買い替えを検討するきっかけは、人それぞれでしょう。
その中でも大きなきっかけとなるのが、「ライフスタイルの変化」です。
今まで暮らしていく中で満足していた間取りでも、ライフスタイルの変化によって不都合を感じることも多いのです。
例えば結婚して配偶者ができた。出産により家族が増えたなど、今の空間では手狭に感じてしまうパターン。
もう一方では、子どもたちも独立し、夫婦二人暮らし。何部屋もの空間が必要なくなった。スペースを管理することが負担となるパターンです。
そこで暮らす家族環境は、住まいの環境を見直すひとつのタイミングです。
また経済的な理由から買い替えを検討する場合もあるでしょう。
このように「買い替えのタイミング」は人それぞれで、どれが正しいというものはありません。
自分たちのライフスタイルに合わせて、暮らしやすい住居を検討していくことが大切です。
マンションの買い替えを躊躇することとは
ライフスタイルの変化からマンションの買い替えを検討していく中で、躊躇するポイントが「住宅ローン」です。
今現在、買い替えを検討している方の中でも、住宅ローンが残っていても買い替えはできるのだろうかと、不安に思っている方もいらっしゃるでしょう。
結論から言えば、「住宅ローンが残っていても、マンションの買い替えは可能」です。
現実的な部分で言えば、実際にマンションの買い替えをしている方は多くいます。
ただし何もない状態から、中古物件を購入する場合とは少し違いが出ます。
その違いを知ることは、マンション買い換えのためには大切なことです。
ローン残債をクリアーにして、マンション買い換えを実現する
住宅ローンの完済する以外の場合、一般的な方法が「今の物件を売却し、新たなマンションを購入する」流れになります。
住宅ローンを活用して購入した場合、現在の物件には抵当権がかかっています。
抵当権とは、万が一住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利のことを表します。
現在のマンションを売却することで得られた金額で、住宅ローン残債を一括返済し、抵当権を外し購入するという流れで買い替えを実現します。
しかし売却する物件が、「住宅ローン残債を超えない」場合も考えられます。
その場合は、足りない金額を貯蓄で補填する。または、「買替えローン（住み替えローン）」を活用するなど、いろいろな方法があります。
環境や間取りなどが今の住まいより過ごしやすくても、金銭的に厳しくなっては良い買い替えとは言えません。
どちらのタイプを選ぶにしろ、資金計画をしっかりと立て、暮らしやすい生活を作ることが重要です。
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マンション買い替えで失敗しないコツ
マンションの買い換えの場合、今の物件の売却。そして新しい物件の購入。このふたつがキーポイントとなります。
そのため通常の購入とは違い、大きく分けてふたつのパターンに分けられます。
① 新居を購入してから、現在の住まいを売却する「買い先行タイプ」
② 現在の住まいを売却してから、新しい住まいを購入する「売り先行タイプ」
することが前後しているだけで同じように見えますが、大きく内容が違います。
実際に動いてみると、理想の新居に夢が膨らみ、ついつい物件探しに力を入れがちになります。
しかし後悔のないマンション買い替えのためには、「売却」「購入」のバランスがとても重要です。
このふたつのパターンを、細かく解説していきましょう。
① 新居を購入してから、現在の住まいを売却する「買い先行タイプ」
これから住む物件探しも、実際に購入したい物件がすぐに見つかる保証はありません。
売却先行の場合、どうしても現在の住まいの受け渡しの期日がネックとなりますが、購入の場合その期間を選ぶことができるのです。
購入を先行して行う場合、新居となるマンションを探す時間が持てることが大きな特徴です。
そのため「売る」「買う」のタイムラグも発生しづらいため、仮住まいの心配も必要ないのも、大きな魅力です。
しかし売却する物件の価格が分からない部分から、資金計画が立てづらいというデメリットもあります。
そのため売却するマンションのローンを完済していない場合、新居購入からマンション売却までの住宅ローンが二重（ダブルローン）になる可能性もあります。
自己資金の検討やローンの負担増など、あらゆるリスクを想定しておくことも必要です。
② 現在の住まいを売却してから、新しい住まいを購入する「売り先行タイプ」
マンション買い替え時にローン完済が完了していない場合、一般的な方法がこちらのタイプです。
先に現在の住まいを売却することにより、購入時にどのくらいの資金が必要なのかなど「資金計画の明確さ」が大きな魅力です。
最も堅実な買い替え方法とも言え、金銭面での精神的負担も軽減してくれるとも言えるでしょう。
またいつまでに売却しなければという期限もないので、価格交渉も有利に進めやすくなる傾向があります。
ただし物件の売却と新しい住まいの購入でのタイムラグが大きい場合、仮住まいなどの必要性なども考えられます。
その場合仮住まい費用に加え、数度の引っ越しなどの費用などの負担もあることを、頭の中に入れておきましょう。
自分たちにはどちらのタイプが良いのか、しっかりと検討した上で、マンション買い替えを行動していきましょう。
マンションの購入と売却 買い替えで優先するのはどっち
「買い先行タイプ」と「売り先行タイプ」そのふたつには、それぞれのメリットとデメリットがあります。
安心・確実に進めていきたいと考えている人には、「売り先行タイプ」がおすすめです。
マンション買い換えなどの場合、仲介手数料、マンション買い替えの諸費用、買い替えタイミングなど、通常の購入とは違う項目もあります。
○ なぜマンションの買い換えをしたいのか
○ いつまでに買い換えを実現させたいのか
などの目的をしっかりと持ち、信頼できるパートナーと相談しながら実現していくことも、ひとつの方法です。
マンション買い換えの方法も、さまざまです。
自分たちだけではクリアーできないことも、専門家の知識やノウハウが役立つこともあります。
自分たちにあうマンション買い替え方法を、見つけていきましょう。
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