◆D-LINE不動産　不動産豆知識2020年　『江東区・墨田区・中央区・港区』◆

家を建てるとき、自分の親または配偶者の親が所有している土地を使うことができれば、新たに土地を買うより負担は少なくて済みます。

自分の子供たちが不動産を有効に活用するので、土地を所有する親にとっても安心です。

親の土地に家を建てるときには、相続税や贈与税など税金に関する注意点がいくつかあります。親の土地を無償で使うか、地代を支払うか、相場より安く譲り受けるかによって注意すべきポイントは異なります。

1.親の土地を無償で使う場合

親の土地に家を建てるときは、多くの場合は地代を支払わず土地を無償で使います。無償で土地を使うことを「使用貸借」といいます。

使用貸借では、借地権が贈与されたことになって贈与税が課税されるのではないかという点が心配されますが個人間の使用貸借では借地権に価値はなく、贈与税の課税対象とはならないそうです。

ただし親が亡くなって子が土地を相続するときは相続税が課税されます。

2.親に地代を支払う場合

まれなケースですが、親に対して相場と同等の地代を支払うことがあります。権利金を支払う慣行がある地域では、別に権利金にあたる部分が贈与されたとみなされて贈与税の課税対象になります。贈与税が課税されないようにするには、権利金にあたる部分を上乗せして地代を支払う必要があります。

親が亡くなったときの土地の相続税評価額は、支払っていた地代の額によって変動します。

また親に権利金のような金額を支払うケースも稀にあります。

このように親の土地に家を建てる際に、「親に地代や権利金のようなものを支払うケース」では注意が必要です。親の土地を無償で借りて子が家を建てる場合には税務上の問題はあまり生じませんのが、地代を支払う方がリスクがあるそうです。

また地代の額によって贈与税や相続税に影響があり、この点については専門的な税金の知識が必要とされる分野ですので税理士に相談するようにしましょう。

3.無償または相場より安く土地を譲り受ける場合

親の土地に家を建てる場合、親が亡くなったときにその土地の相続をめぐって争いになることも考えられます。こういったトラブルを避けるために、親から子に土地を譲ることもあります。土地を子に譲ってしまえば相続で争う心配はなくなりますが、税金の面では注意すべき点があります。

親から土地を無償で譲り受ける場合は、子に贈与税が課税されます。また、相場より安い価格で譲り受ける場合は、相場との差額が贈与とみなされて贈与税が課税されます。

贈与税は「土地の相続税評価額－基礎控除額110万円」の部分に対して課税されますがくわしくは税務署にご確認ください。

※相続税評価額は、市街地では「路線価×面積」で求められる金額、市街地以外では固定資産税評価額と同額です。実際の取引価額に比べると7割から8割程度の価額とされています。

＜相続時精算課税で2,500万円まで非課税に＞

贈与税が課税される場合、一定の条件を満たせば相続時精算課税を適用することができます。相続時精算課税を適用すれば贈与された財産のうち2,500万円までが非課税になり、2,500万円を超える部分に一律20％の税率で贈与税が課税されます。親が亡くなったときに相続税の課税対象として計算しなおすことで、贈与税が還付される場合があります。

親の土地に家を建てる時の条件によって税が課税されるかは税務署に確認された方が間違いないでしょう。