中古物件をリノベーションする 気になる耐用年数は？【D-LINE不動産】
世の中にある形あるものには、さまざまな制限が発生しています。
それは中古物件などの有形固定資産には、人間と同様に寿命が定められています。
その寿命は、不動産などの場合「耐用年数」という数値で表現されています。
人間の寿命と同様に、形あるものは価値も下がっていくのが一般的です。
有形固定資産も例外ではありません。
これから長い時間を過ごす住宅選びだからこそ、しっかりと見極めて購入したいものです。
今回は中古物件を快適に過ごす新しい暮らし方でもある「リノベーション」の視点から、中古物件だからこそ気になる「耐用年数」にクローズアップしてみましょう。
後悔のない物件選びのために、知っておきたい情報です。
しっかりと把握して、あなたに合う物件選びに役立てていただけたら、幸いです。
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不動産の耐用年数を解説する前に
不動産の耐用年数を解説する前に知っておきたいこと。
それは不動産を含め固定資産と呼ばれるものは、大きく分けて下のように分けられます。
「有形固定資産」と「無形固定資産」、「投資その他の資産」にわかれます。
「有形固定資産」には、マンションなどの建物や建物附属設備、構築物、船舶・航空機・車両運搬具、工具、器具備品、機械装置など、いわゆる「形のある固定資産」を表しています。
一方「無形固定資産」とは、有形固定資産と反対に「形のない固定資産」となります。
例えば、漁業権や特許権、意匠権、ソフトウェア権、などがこの無形固定資産に含まれます。
ここで不思議に感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中古物件で一軒家など土地という不動産を取得した場合、上の例題に含まれていないのでどっちの資産となるのかという部分です。
固定資産の中でも減価償却できない資産というものがあります。
その中に、土地や土地に付随する借地権、電話加入権などが含まれています。
上に上げたものは「非減価償却資産」となり、経年しても価値が下がらない資産を表しています。
確かに土地の場合、駅を中心に商業地と住宅地が形成される。
また、利便性の高い状況下では土地の価格は上昇します。
一方その誰もが住んでみたいという魅力がなくなってしまった状況下では、土地の価格も下落すると考えられます。
特に土地などの場合、その周りの状況によっても変化するため、地価はとても敏感なのです。
不動産の耐用年数とは
中古物件の土地などは、大きな変化がない場合、大きく値を崩すことは少ない資産です。
しかしその上に建てられている建物は、年数が経過することにより、価値も下がっていくものと考えられています。
ただ一目で見て判断できるものではないため、誰もが同じ基準で判断できる方法のひとつが「耐用年数」になります。
不動産などの販売・売却の場合、建設後、年数が経つにつれ価値が下がっていくものと考えを前提とし、実際その物件にどれくらいの価値があるかを判定するために、一般的には「耐用年数」用いて評価します。
先ほどの固定資産にも種類があったように、不動産の耐用年数には大きく分けて3つの考え方があります。
この内容を個別に解説していきましょう。
物理的耐用年数
物理的耐用年数は、その物が「品質の維持が難しくなり、使用に耐えられなくなるまでの年数」を表しています。
構造物の仕組みや材質の品質維持できる期間となり、その期間を過ぎたら劣化して使用できなくなる可能性が高いものを指します。
この物理的耐用年数は、その物の状態や環境によっても、現実的にはまだ長く使える可能性も含まれています。
例えば住宅の場合、立地や日々のメンテナンスの有無によって、住宅の劣化を防ぐことも考えられるからです。
確かに劣化を止めることはできませんが、劣化の進むことを遅れさせることは、できるのです。
経済的耐用年数
建物の劣化の程度や建物の機能、そして今後その建物に施される補修や修繕費用なども算定され、その対象となる不動産が実際に継続できる期間を示しています。
簡単に表現すると、経済的にその「不動産的価値がなくなるのまでの期間」を表します。
特に中古物件を購入すると考えた時、今までの価値よりも重要なのは「これからどれくらいの期間、価値を保ち続けられるのか」の方が重要です。
法定耐用年数
不動産の価値を評価する考え方として、最も不動産の価値を横柄に算出するために使用されているのが「法定耐用年数」です。
不動産の種類や構造、用途によって一律になった国が設定した基準となり、建物の価値を判定する一般的な方法です。
下の表は建物種類別の法定耐用年数をまとめた種類別の年数表となっています。
| 建物の種類と耐用年数 | |
| 種類 | 耐用年数 |
| 木骨モルタル | 20年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| れんが作り・石造・ブロック造 | 38年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート | 47年 |
このように同じように建てられている建物でも、法定耐用年数は大きく違います。
中古物件をマンションで考えている方は、最も長い47年となっています。
不動産となる建物は、建築されてから年数が経つにつれその価値は下がっていくのが一般的です。
そのため一定のルールに則って、平等に不動産を判定することは、購入する人、売却する人の権利を守るためにも必要です。
このように耐用年数というフレーズでも、見方や考え方によっても、評価のポイントや判定も違いが表れます。
一般的に不動産の評価判定として使用されているのは「法定耐用年数」ではありますが、いろいろな評価の考え方があることも知っておきましょう。
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中古物件ではこう評価される
新築の物件と中古の物件では、購入する時期に大きな違いがあるため、どうしても評価の認識も違ってきます。
中古物件などの中古資産は、購入する時点で「すでにある程度の期間使用されている」ことが前提となっています。
そのため新築物件と同じように判断することはできません。
法定耐用年数は、その判定を評価する際「新品であることを前提に定められている※1」からです。
※1
○ 中古資産の取得価格が同じものを新品で取得する場合、価格の50％以上となる場合は通常の法定耐用年数を適用します。
中古物件などの中古資産の場合、「見積法」と「簡便法」のふたつで法定耐用年数を算出しています。
見積法
中古資産を
その中古資産をあと何年間使用できるかを「合理的」に見積もり、その期間を耐用年数とする方法です。
簡便法
中古物件などの中古資産の場合、耐用年数の見積もりをすることも簡単ではありません。
そのため見積耐用年数が分からない場合、簡便法を使用し耐用年数を求めることができます。
法定耐用年数の全部が経過した資産の場合
その資産の法定耐用年数の20％に相当する年数を、耐用年数とします。
計算式：耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20％
法定耐用年数の一部が経過した資産の場合
その資産の法定耐用年数から、経過した年数を差し引き、さらに経過年数の20％に相当する年数を加え計算します。
計算式：耐用年数 ＝ 法定耐用年数 － 経過年数 ＋ 経過年数 × 20％
※ 1年未満の端数がある場合、その端数は切り捨てる。また年数が2年に満たない場合は、2年とする。
中古資産の耐用年数を算出する際に簡便法が利用できないケースもあります。
詳しくは下の国税庁ホームページで確認してみてください。
出典：No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁
第5節 中古資産の耐用年数｜国税庁
日頃の心がけとリノベーションを施す効果が重要
資産価値を判定する方法は、さまざまです。
しかし中古物件を買ってリノベーションを検討しているなどの場合、計画的な修繕が行われ、手入れも行き届いていると判断材料が加わります。
リノベーションも住宅の寿命を延ばせる手段のひとつとして、評価されるのです。
良い住宅を維持していくためには、日常からこまめなメンテナンスや修繕などが重要となります。
そしてリノベーションの目的はさまざまですが、快適な間取りにする、内装を変更するなどだけにこだわっては不十分なのです。
耐震性や断熱効果を高めるなど、長持ちさせる工事を一緒に施すことで寿命も長くなります。
住宅の寿命を伸ばす＋住み心地が良くなること。
それを実現できるのが、リノベーションの大きな魅力です。
快適性を高め、そして安心・安全に暮らせる住まいづくりに、リノベーションを有効活用していきましょう。
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不動産を買う人の利益」を大切にしています
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスを提供している会社です。
そして中古物件などを取り扱うD-LINE（不動産・リノベーション）では、「買う人の利益」を優先することを第一に「買主様に寄り添って仲介をするバイヤーズエージェント」を目指しています。
「買う人の利益」に対するこだわりのポイント
POINT 01
下がりにくい物件を
ご提案いたします。
POINT 02
得になるメリット情報を
しっかりお伝えします。
◎リフォームローン、住宅ローンの選び方
◎民間、地方自治体、国の補助金制度
◎リノベーションの必要性とその費用
POINT 03
ネガティブ情報も
しっかりお伝えします。
築年数、リノベーション向き不向、
耐震、液状化、浸水リスク、
維持管理にかかる費用など
POINT 04
ご購入＋リノベーションを
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