不整形地の資産価値！ どのようのお考えですか？！
◆D-LINE不動産 不動産豆知識2020年 『江東区・墨田区・中央区・港区』◆
土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。
この中で広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「（狭義の）不整形地」です。
「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。
土地面積があっても間口が狭いため出入りに支障があったり陽当りや風通しに難のある物件もあります。
「（狭義の）不整形地」は、これ以外の分類に該当しない三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。
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こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。
今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。
一般的な土地は、周辺価格相場や公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。
ただこの計算方法では整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。
こうした場合に参考になるのが路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。
国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。
「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。
こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。
「間口狭小補正率」についても間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり利用価値の低下が認められます。
そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に価格を調整させるための補正率です。
それぞれの計算方法には細かい条件があり一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2～3割ほど価値が下がる計算になるようです。
この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2～3割減として算定することも可能かと思います。
ただこの計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。
実際には、間口が2ｍの旗竿地と3ｍの旗竿地では資産価値は全く変わります。
間口2ｍの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。
一方で間口が3ｍあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。
土地としての資産性についてどちらが高いかは言うまでもありません。
また旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。
物件毎に詳細な分析が必要となります。
是非、ご注意下さい。
