◆D-LINE不動産　不動産豆知識2019『江東区・墨田区・中央区・港区』◆

 

不動産の資産価値を決めるのは道路

住宅購入の時、家の事以外でもチェックしておいてほしい項目があります。
それは、道路です。土地戸建の場合、不動産の資産価値を決めるのは道路！！すごく重要です。
本日はその道路のお話しです。

国や地方公共団体が管理する公道に対し、個人や企業等の私人が所有している道を私道といいます。
敷地が公道に接していなければ、建物を建てることは原則できません。そこで、建築基準法では、位置指定道路のように、私道についても建築基準法上の道路として定義しています。
ここで、位置指定道路とは、土地を建物の敷地として利用するために特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路をいいます。新規の宅地造成などでつくられた建売住宅地などでは、このような位置指定道路に面する場合が多いです。

位置指定道路の場合、道路内に塀など増築することはできず、私道の廃止や変更も制限されます。なお、位置指定された時期が古い場合には、申請内容と現況が異なるケースがあり、そのような場合には、建て替えの際に復元が求められるので、必ず道路台帳等を確認することが大切です。
不動産の売買において、「私道負担あり」もしくは「私道負担なし」という表示がある場合には注意が必要となります。

 

私道の場合

維持管理は所有者が行わなければなりません。そのためたとえば道路に陥没や亀裂が生じたような場合には所有者に補修義務が生じます。地中の水道やガス等の補修費用も所有者の負担となります。また、私道部分は敷地面積に参入することができないため、建ぺい率や容積率の計算を行う際には、その分を差し引かなければなりません。さらに、敷地の所有者と道路の所有者が異なる場合には、もめごとが起きる可能性もあるため、事前に権利関係も確認すべきです。

なお、写真のように、建築基準法上の道路に接する部分を持たない敷地でも、隣地の土地の一部を利用して建物にアクセスしている場合があります。このようなケースでは、隣地の土地の一部を通行する権利（囲繞地通行権）を持つが、これは必要最小限の通行を確保するための権利でしかなく、建物の建築や建て替えを行うために他人の土地を借りる権利ではないため、囲繞地通行権による建替えを主張することは原則として出来ません。

道路情報を知らずに購入すると売却もしにくいダメ物件だったという事もあるかもしれません。
必ず確認してくださいね。例え大きな道路に面している！　昔から皆が通っている道路だからと言って安心しないで下さい。基準法上の道路ではない、権利関係がややこしい等色々複雑な問題がある場合があります。

心配な時は弊社までご相談下さい。調査アドバイスさせて頂きます。