中古物件での固定資産税とは
憧れの住まいを購入する。その希望が叶った後には、賃貸の頃とは違った部分も現れてきます。住まいを購入する際、新築・中古など物件の状態にかかわらず負担が増えるもの。それは税金です。
一体住まいを購入することにより、どのような負担が増えるのでしょうか。今回は税金の中でも「固定資産税」にスポットを当てて解説します。不動産を所有するということのひとつの証明が、税金かも知れません。
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中古物件にかかる税金とは
物件の購入には税金が発生します。それは新築や中古にかかわらずです。ここでは中古物件の購入の時かかる税金を考えてみましょう。維持費、購入のために必要な経費としてしっかりと頭の念頭に置くことも、住宅購入には必要なことなのです。
＜物件購入の際にかかるとされる税金＞
● 登録免許税：住宅を購入た際に発生する税金です。所有権移転登記や住宅ローン借り入れのために抵当権設定登記をする時などに必要となります。
● 不動産取得税：不動産（土地や家屋）の取得に対して課税される税金です。不動産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格で決定されます。原則として固定資産課税台帳に登録されている価格を指します。
不動産：田・畑・宅地・山林・原野などの土地や住宅・店舗などの家屋のことを指します。取得税率（2019年10月現在）は次の通りです。家屋（住宅用）・土地：3％、住宅以外の土地：4％（取得日：平成20年 4月 1日から
令和3年 3月31日まで）となっています。
不動産取得税の計算方法：取得した不動産の価格（課税標準額）＊1 × 税率
＊1 令和3年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。
出典：不動産取得税｜東京都主税局 http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_02
● 印紙税：印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税され、契約書の記載金額によって税額が変化します。
このように不動産を取得すると言うことは、さまざまな費用が発生します。住宅を購入する費用だけを念頭に置くだけではいかないのです。
固定資産税とは
不動産を取得する上で毎年かかる費用としてあげられるのが、固定資産税と都市計画税です。固定資産税は賦課期日となる毎年1月1日時点の、土地・家屋などを所有している人に対して、税金は算出されます。そしてその算定された税額を、固定資産税として固定資産が記載されている市町村に納めます。
基準となるのが、固定資産評価基準
固定資産税もそのひとつですが、いろいろな税金の基準となるのが固定資産評価基準です。この固定資産税基準とは、国によって定められています詳しく細目が定められており、所有した建物の構造や構成材質などにより建物の評価を決定します。固定資産税の税率は1.4％となっています。
納税義務のある人・納める時期は
固定資産税の納税義務者とは、原則として固定資産の所有者となっています。固定資産税の通知は、毎年概ね4～6月頃に各市町村（東京都２３区内は都）から届きます。固定資産税の支払い時期は原則として年4回と決められており下のような間隔で行われます。
第１期 ：6月1日から6月30日まで （納付期限：6月30日）
第２期 ：9月1日から9月30日まで （納付期限：9月30日）
第３期 ：12月1日から12月27日まで （納付期限：12月27日）
第４期 ：翌年2月1日から2月28日まで （納付期限：2月28日）
※全部で4期あり、納付期限もそれぞれ異なっています。延滞金や最悪の場合は差し押さえなどのペナルティもあります。必ず届いた納付書で確認し納付期限を過ぎないように注意しましょう。
出典：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜東京都主税 http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html
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戸建てとマンションの違いとは？
中古物件を購入しようろと考えた場合、自分たちだけの住まいとなる一戸建て住宅と共有部分のある生活スタイルのマンションなど選択の幅があります。マンション、一戸建て住宅のどちらにも固定資産税はかかりますが、その税金には違いが発生します。違いをしっかりと認識しておくことが中古物件を購入するためには必要な知識です。後になって後悔しない選択をするためにも、しっかりと把握しましょう。
＜実はマンションの方が高くなる固定資産税＞
固定資産税はどのような土地、そのような建物であっても固定資産税台帳で定められている「土地評価額」や「建物評価額」を基準にし、決められた税率をかけて算出されます。一軒家とマンションで大きく違う鵜分は、土地の所有の部分です。（マンションの購入でも土地の所有にはなりますが、所有する土地の面積が一戸建てより小さいのが現状です。）土地の固定資産税は、「土地評価額×1.4％×1/6または1/3（住宅用地の場合：）」で計算されます。一方一軒家とマンションで同じ部分は建物の所有です。家屋に対する固定資産税は、「建物評価額×1.4％」という計算式で算出されます。計算式でも分かるように、土地の方が家屋よりも固定資産税は安価となる訳です。
ではなぜ土地も所有している一軒家の方が固定資産税が安価なのか。
それはマンションの建てられている構造も大きな要因を含んでいます。マンションなどの大人数の住む世帯がある建物の場合、一般的には鉄筋コンクリート構造など一般住宅では比較的少ない構造が使われています。その違いは法定耐用年数の違いも大きく関わってきます。住宅の法定耐用年数は以下の通りになっています。一覧にしてまとめてみました。
| 構造・用途 | 法定耐用年数 |
| 木骨モルタルの住宅 | 20年 |
| 金属造3ｍｍ以下の住宅 | 19年 |
| 木造・合成樹脂造の住宅 | 22年 |
| 金属造3〜4ｍｍ以下の住宅 | 27年 |
| 金属造4ｍｍ超の住宅 | 34年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅 | 47年 |
この一覧表からも分かるように、木造住宅より鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅は丈夫で長持ちするという判断がされています。そのため建物評価額にも違いが現れ、木造住宅より骨鉄筋コンクリート造の住宅が高く見積もられることにつながります。
マンションの方が一軒家よりも損なのか
確かに固定資産税は一戸建て住宅よりもマンションの方が高くなってしまう傾向ではありますが、だから損になると言う訳ではありません。建物評価額が元々高いマンションの場合、年数経過による価値の目減りが少ないと言われています。一方一軒家の場合は、建物の価値の目減りがある分目減りがない土地を所有しています。ですのでどちらが得、どちらが損なのではなく、自分たちの生活スタイルや将来の環境を見据えて自分たちに合うものを選ぶこと。これが一番重要なのです。
「不動産を買う人の利益」を大切にしています
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスを提供している会社です。そして中古物件などを取り扱うD-LINE（不動産・リノベーション）では、「買う人の利益」を優先することを第一に「買主様に寄り添って仲介をするバイヤーズエージェント」を目指しています。
「買う人の利益」に対するこだわりのポイント
POINT 01
下がりにくい物件を
ご提案いたします。
POINT 02
得になるメリット情報を
しっかりお伝えします。
◎リフォームローン、住宅ローンの選び方
◎民間、地方自治体、国の補助金制度
◎リノベーションの必要性とその費用
POINT 03
ネガティブ情報も
しっかりお伝えします。
築年数、リノベーション向き不向、
耐震、液状化、浸水リスク、
維持管理にかかる費用など
POINT 04
ご購入＋リノベーションを
ワンストップでご提案
リノベーションのご希望のお客様には
ワンストップでご提案ができます。
購入物件の状況により、必要であればリノベーションのお手伝い
建築会社からスタートした私たちだからできる「不動産仲介とリノベーションを高品質に、ワンストップでご提供する」ことが可能です。不動産とリノベーション、両方の知識と業務ができる専門スタッフがお客様のお手伝いをいたします。
住宅のお悩み・疑問・お困りごとなど、お気軽にお声がけください。
