後悔する前に 中古物件の瑕疵担保責任とは
これから長い生活を過ごす、住処を見つける。
暮らす場所の立地や環境、住宅に対しての要望など、いろいろな部分を要素に検討していきます。暮らす前は自分たちのライフスタイルに合った住まいを見つけたと思っても、長く住み続けていく中で、さまざまなできごとに直面します。
今回は長く、そして安心に暮らせるための情報を解説します。
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住宅瑕疵担保責任保険を知ろう
住宅を購入することを考えた時、インターネットや住宅情報誌など情報を入手する方法はさまざまです。その情報の中でも家を購入する（または建築する）ための情報と、家に住み始めた後のアフターサービスに係る情報とふたつに分類されます。その中でも注視しておきたいのが、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」です。
瑕疵担保責任とは、物件の売主が負う責任のことを表しています。
（売主の瑕疵担保責任）
民法第570条には、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、※ 第566条 の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。
※民法第566条（地上権等がある場合等における売主の担保責任）
「瑕疵」の意味については，従来から，当該契約において予定されていた品質・ 性能を欠いていることとする主観的瑕疵概念と，当該種類の物として通常有すべき 品質・性能を欠いていることとする客観的瑕疵概念があるとされているが，現在の 多くの学説は，「瑕疵」には主観的瑕疵概念と客観的瑕疵概念の双方が含まれるとし ており，裁判例も同様の判断をする傾向にあるとの指摘もされている。
出典：民法(債権関係)の改正に関する検討事項(10) 詳細版｜法務省
http://www.moj.go.jp/content/000053607.pdf
瑕疵という言葉自体、① きず。欠点。 ② 法的に人の行為、権利または物に何らかの欠陥・欠点のあること。という意味です。いわゆるその物に対して通常想定される品質や性能を有していないということになります。住宅の場合、通常目に見えない部分もおおくあります。そしてその見えない部分が家にとって要になる場合も多いのです。住宅の場合、特に重要な構造上の主要部分や雨水漏れ防止部分などに重大な欠陥があることを発見した場合、その部分を保証しなければならないということになります。
安心して暮らしていくために、家族が笑顔で過ごすために、しっかりと確認しておきたいことなのです。
新築の場合の瑕疵担保責任保険とは
住宅瑕疵担保責任保険とは、自分たちが購入した物件（事業者が供給した住宅）に欠陥が認められた場合、修補をするための費用を補填してもらえる保険です。2000年4月に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。新築住宅を提供する事業者（建築会社など）は、住宅瑕疵担保責任保険に加入することになっています。（保証金を供託したときを除きます。）補償期間は建築した住宅を引き渡してから10年間、瑕疵担保責任を負うことになります。例えば新築住宅の引渡し後10年以内に瑕疵が発見された場合、住宅瑕疵担保責任保険の対象となる訳です。
瑕疵担保責任保険で補償されるものとは
瑕疵の修補を行うための費用が支払われます。支払われる保険金の範囲内補償してもらえます。住宅瑕疵担保責任保険によって修繕以外にも支払われる保険金があります。損害賠償費用、裁判手続き費用、瑕疵修補の調査費用、仮住まい費用などがあります。
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中古物件でも瑕疵担保責任保険は適用するのか
新築の場合は上であげたように10年間という長い期間、瑕疵担保責任保険という補償に守られています。それだけですべてが安心・安全とは言えませんが、精神的な安心感は違ってきます。中古物件の場合はどうなのでしょうか。解説します。
新築住宅の場合は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」でしたが中古物件の場合は、「宅地建物取引業法」になります。この宅地建物取引業法では、売主の違いによって変化します。例えば中古住宅の売主が宅地建物取引業者である場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負うように定めています。一般的には売買契約時に瑕疵担保責任を2年とする傾向が多いのが現状です。しかしこれは一般的なものなので、契約時売買契約書の内容をきちんと確認し、しっかりと把握することが重要です。
下のホームページでも瑕疵担保責任保険について、詳しく確認できます。参考にしてみてください。
住宅瑕疵担保責任保険協会｜https://www.kashihoken.or.jp
ホームインスペクションとは
ホームインスペクションとは、建物調査のことです。物件を見ただけでは、分からないこともあります。その建物で生活を始める前に、物件購入前にインスペクション（建物調査）があるとないでは、安心感が違います。
「日本の全住宅流通量に占める中古住宅の流通シェアは約13.5％」という数値があります。この数字は欧米の諸国に比べても6分の1程度のとても低い数字です。いままで中古住宅が日本で流通しなかった大きな原因は、中古の建物を評価する仕組みがなかった事。そして 購入後の改修に係る費用等の不安があるという部分などから、特に戸建て住宅においては新築偏重の市場 になっていたのです。
実は、「建物の調査」はかなり以前からあるのですが、中古の売買において必ずしも機能していませんでした。欧米では、中古住宅の売買の際に必ず調査が行われます。この調査の事をインスペクションと言います。中古住宅を購入する時点で、建物の事を調査し購入後にかかる費用を予め見込んでおく事により、目に見えない不安感がなくなります。安心･安全のためには、見えない部分の調査はとても重要なのです。
インスペクションの目的 その1 「瑕疵保険加入の為の調査」
日本におけるインスペクションの定義はまだ流動的ですが、中古住宅流通の際には瑕疵保険を付保して消費者を保護する動きがあります。売買の際に瑕疵保険瑕疵保険を付保する為のインスペクションは建築士が行う必要があります。調査は有料なので、当然調査結果にも責任が及びますが調査資格がある調査士が行った調査結果をもって保険の付保ができますので消費者はその点については安心して購入を進める事ができます。瑕疵担保責任保険などは、耳慣れない言葉かもしれません。不明点などいつでもお気軽にお尋ねください。
インスペクションの目的 その2 「後々に係る費用の把握」
中古住宅を購入する際、後々にかかるメンテナンス費用や、リノベーションして自分好みの間取りや内装に改修をするための費用を把握するには、建築会社の担当者に以下の事を確認してもらう必要があります。
建物の内外装設備の状況やメンテナンスに係る費用の算出
建物の状況により消費者が希望するリノベーションに係る費用の算出
上記を確認する事にし、腹積もりをする事により中古購入を安心して進める事ができると言えます。当社ou2（オーツー）株式会社では、暮らす方が安心して、笑顔で過ごせる取り組みを行っています。そのひとつがホームインスペクションと瑕疵保険付き住宅です。住宅のエキスパートが分かりやすくご説明させていただきます。
「不動産を買う人の利益」を大切にしています
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスを提供している会社です。そして中古物件などを取り扱うD-LINE（不動産・リノベーション）では、「買う人の利益」を優先することを第一に「買主様に寄り添って仲介をするバイヤーズエージェント」を目指しています。
「買う人の利益」に対するこだわりのポイント
POINT 01
下がりにくい物件を
ご提案いたします。
POINT 02
得になるメリット情報を
しっかりお伝えします。
◎リフォームローン、住宅ローンの選び方
◎民間、地方自治体、国の補助金制度
◎リノベーションの必要性とその費用
POINT 03
ネガティブ情報も
しっかりお伝えします。
築年数、リノベーション向き不向、
耐震、液状化、浸水リスク、
維持管理にかかる費用など
POINT 04
ご購入＋リノベーションを
ワンストップでご提案
リノベーションのご希望のお客様には
ワンストップでご提案ができます。
購入物件の状況により、必要であればリノベーションのお手伝い
建築会社からスタートした私たちだからできる「不動産仲介とリノベーションを高品質に、ワンストップでご提供する」ことが可能です。不動産とリノベーション、両方の知識と業務ができる専門スタッフがお客様のお手伝いをいたします。
住宅のお悩み・疑問・お困りごとなど、お気軽にお声がけください。
