土地を購入して、家を建てる場合、または、古家付の土地を買って、建替えを検討する場合は、
地盤改良が必要になるケースがあります。

地盤改良が必要かどうかは、地盤調査をしてみないと分かりません。
仮に隣の敷地では地盤改良の必要が無かったとしても、地盤改良をしなければ事もありますので注意が必要です。

地盤調査は更地の状態で、建つ予定の建物の四隅と中心の最低5ポイントで測定します。
ですから、建て替えの場合は、建築会社と契約した後、既存建物を解体してからでなければ、
地盤改良の有無の判定が出ません。
状況によっては、解体工事をする前でも既存建物の畳を上げれば5ポイントを測定できる場合も稀にありますが　現実的にはなかなか、うまい具合に事が進むとは限りません。

地盤改良が必要になるであろうことを見越して、資金計画を立てておくことが賢明です。
改良工法は、地盤の状況に応じて工法が違ってきます。

 

一般の住宅では、主に次の３つの工法があり、それぞれ、費用も違います。

簡単にご紹介しておきます。

――――――――――――――――――――――
■表層改良工法
――――――――――――――――――――――
軟弱地盤が深度２ｍまでの場合に行う工法
軟弱地盤の層が地表から２メートル以内の場合に軟弱地盤層の強度を上げ、
下部の良好地盤層と一体化させて支持地盤を造る工法です。
改良範囲は建物の外壁面より５０センチ外側まで行います。

★改良深度を決める際の良好地盤とは、
粘性土でＮ値＞３、
砂質土でＮ値＞４が
連続する地層でなければなりません。 工期は通常１日から２日ほどです。

工事はこんな感じです。（動画）
https://www.youtube.com/watch?v=g4JcDLPCV8U

≪およその費用≫
表層改良に掛かる費用は、１階の床面積が２０坪程度で、深度１メートル程度を改良する場合、
およそ３０～５０万円ほどが目安です。

――――――――――――――――――――――
■柱状改良工法
――――――――――――――――――――――
軟弱地盤が深度２ｍ～８mまでの場合に行う工法
柱状改良とは、軟弱地盤が２メートル以上８メートル以下の深さの場合に用いられる方法で、
土の中にコンクリートの柱を造ってしまう方法です。
工事の手順は下図のようになります。

図のような工事方法でセメントミルクを土に添加しながら撹拌して、直径６０センチほどのコンクリートの柱を地中に作ります。

工事はこんな感じです。（動画）
https://www.youtube.com/watch?v=MmSM_pKWFhY

柱状改良した柱の先端は、硬い地盤の深さまで到達していなければなりません。
しかし、柱状改良はその硬い地盤で支えるだけではなく、柱と柱の周囲の土による摩擦力も加わることで建物の荷重を支える構造になっています。

工期は通常１日から２日ほどです。
施工後、２～３日の養生期間を取ります。
１週間以上は過度な荷重が掛からないようにします。
※柱状改良の施工には４ｔの大型重機の搬入が必要なので、狭小地などの工事には向いていません。柱の径は６０センチ。１８２０ミリ間隔で配置します。

★改良深度を決める際の良好地盤とは、
粘性土でＮ値＞３、
砂質土でＮ値＞４
の硬さの地盤が連続する地層でなければなりません。
改良した柱は良好地盤に５０センチ以上、貫入させます。

≪およその費用≫
柱状改良に掛かる費用は１階の床面積が２０坪程度で、深度４～５メートル程度を改良する場合、およそ７０～１００万円ほどが目安です。

――――――――――――――――――――――
■鋼管杭工法
――――――――――――――――――――――
軟弱地盤が深度２ｍ以上で、狭小地などの大型重機の搬入が難しい場合に行う工法
鋼管杭とは
建物の地盤が軟弱な場合に地中に打ち込む鋼製の杭のこと。
深度３０メートルほどまで施工可能。
一般住宅では、外径Φ114.3ミリor139.8ミリ、肉厚4.2ミリの、
耐腐食性に優れた一般構造用炭素鋼鋼管STK-400を用いるのが最も一般的です。
工事の手順は下図のようになります。

最近は溶接による接合ではなく、継手金物を使って接合したりもします。
工事はこんな感じです。（動画）
https://www.youtube.com/watch?v=MF6mGa6DpUE

工期は通常１日から２日ほどで、狭小な現場にも対応可能です。

★鋼管杭の長さを決める際の先端を支持地盤は、
Ｎ値≧１５が２ｍ以上連続していなければなりません。

≪およその費用≫
鋼管杭工事に掛かる費用は、１階の床面積が２０坪程度で、深度５～６メートル程度の鋼管杭工事の場合、およそ１１０～１４０万円ほどが目安です。

――――――――――――――――――――――――――――――――――

土地を購入して家を建てる計画のお客様は、まず地盤がどういうところなのかの概要を購入前にあらかじめ調べておきましょう。
（簡単なチェック方法は、→　http://smile.re-agent.info/blog/?p=3311）

地盤改良が必要かどうかは、地盤調査をしてみないと分からないため、ポイントは、地盤改良工事の費用が発生する可能性を踏まえて資金計画を立てておきましょう！

以上、バイヤーズエージェント中田でした。

***************************************************

■不動産の資産価値を即座に判断

セルフインスペクションアプリ「SelFin」

https://self-in.com/（ご利用は無料です）

 

■資産となる家を真剣に考えるセミナー

http://www.rchukai.com/#!seminar/c1vy0