中古物件だから重要になる 建物の耐用年数と固定資産税
これからマイホームを持つと考え、中古物件を含めなどを探している方もいらっしゃるでしょう。賃貸とは違い不動産を所有するということは、大きな違いが出てきます。マイホームを含め不動産などの資産を所有している場合、自分自身で活用をしていようが、していなかろうが、それは資産と見なされます。そしてそれにはその資産に応じた税金が発生します。不動産と税金は、切っても切れない関係です。そしてみなさんの聞き覚えのある税金として住宅の場合、固定資産税や都市計画税などがあります。その二つの税金には耐用年数も大きくかかわってきます。ですがそのような税金はいったいどのように決定されているのでしょうか。そして税金を知ることで、日々節税できるポイントも見つかるかもしれません。中古物件を購入しようと考えている方には、所有した後に必ず必要となる知識です。難しそう･･･ですが知らないでは済まされないのが、税金というものなのです。いざという時に困らないように、「中古物件だから重要になる 建物の耐用年数と固定資産税」を解説します。
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建物の耐用年数 と 耐久年数の違い
これから中古物件を購入しようと思った場合、やっぱり気になるのは家の寿命の部分です。そんな時によく耳にするフレーズに「耐用年数」と「耐久年数」があります。このふたつにはどのような違いがあるのでしょうか。しっかりと内容を把握することは、物件を購入するにも、住み始めて家を守るうえで大切なポイントになります。しっかりと理解しましょう。
■ 建物の耐用年数とは
建物の耐用年数とは、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に定められてます。特に中古物件など、各個人、会社ごとに判断が違っては大変です。ですから税法における減価償却資産の耐用年数について、課税の公平性を図るために設けられています。耐用年数と表現された場合には、一般的にはこの省令に定められた「法定耐用年数」を示しています。それはその建物が一般的に、どのくらいの年数に対応できるのかということです。例えば鉄骨住宅の場合、法定耐用年数は34年です。木骨モルタルの住宅であれば20年です。この数値が必ずしも家の寿命ではありませんが、家を長くそして安全に使い続けるために、購入を検討をするにはひとつのポイントにもなります。下のURLでは、省令や主な法定耐用年数票を見ることができます。細かく耐用年数が決められています。ぜひ参考にしてみてください。
※減価償却資産の耐用年数等に関する省令｜電子政府の総合窓口 e-Gov（イーガブ）
■ 建物の耐久年数とは
今度は耐久年数ですが、似たフレーズではありますが耐久年数は国などの省令ではありません。こちらも建物の基準には違いがありませんが、設定しているのは各住宅メーカーになっています。各社のホームページで公開されている情報では、「〇年は安心」などのフレーズも見かけます。これは住宅メーカーが独自にテストを行い、その結果を判断して算出しています。なので同じ基準・同じ条件でテストを行っている訳ではありません。いろいろな開発をして、独自の技術を高めて作ったその住宅ならばこの年数は問題はないという目安となります。
耐用年数も耐久年数も、その期間よりも前に問題が発生する場合もありますし、それよりも長い期間でも問題なくすむ場合もあります。ここで大切なことは、特に中古物件の場合には似たようなフレーズではありますがさまざまな違いがあると認識することです。
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固定資産税 とは？
賃貸物件などに住んでいると、毎月生活を維持するために発生する費用として家賃があります。中古物件を含む不動産を購入した場合、不動産という資産を所有していることになります。そのことにより、住宅ローンなどの他に所有した際に課税される税金や、通年課税あされる税金など、さまざまな維持費が発生します。その中でも代表的なのもで固定資産税と都市計画税があります。まだマイホームなどを所有していない人でも、1回は耳にしたことがあるのではないでしょうか。マイホームや不動産などの所有を考えている方は、知っておきたい項目です。
■ 固定資産税の決め方は？
固定資産税は、国によって定められてる「固定資産評価基準」にのっとり決定されます。さまざなま部分が細かく評価基準として定められいます。建物の構造や構成材質など違いによって建物の評価が変化します。住宅によっては構造によっても違いがあり、例えば木造住宅に比べ、鉄骨住宅の方が高い評価となります。そして大きく違いを見せる部分が、敷地の種類です。その土地が住宅用地なのか、それとも非住宅用地（商業用地等）であるかによって区分けされます。住宅用地と認定された部分には税の軽減の特例措置が適用されますので、土地の固定資産税額も変化します。
■ 建物にかかる固定資産税とは
固定資産税は、どの地域に属していても原則課税される税金です。使用目的ではなく、不動産を所有しているという部分が重要になってきます。ですので使用していない土地や空き家、使用していない中古住宅物件であっても、所有していれば税金は発生します。固定資産税の決定基準は、毎年１月１日の時点でその土地や建物を所有している人が課税対象者となっています。そして納税先は、固定資産が記載されている市区町村になっています。
■ 固定資産税の分岐点
税金は課税されたら支払わなければいけない物です。ですが固定資産評価基準により決定される固定資産税には、免税点と呼ばれる部分が存在します。免税点とは、税法によって一定金額に満たない場合、固定資産税・都市計画税がかからなくなる制度を表しています。固定資産税にとって、金額の分かれ目になる部分です。例えば市内や同一区内などのそれぞれの区画で、一の納税義務者が所有する土地や家屋、すべての償却資産の課税標準額の合計額によって、課税対象から免れることが可能です。その具体的な金額は、以下の通りになります。
・土地の場合：３０万円
・家屋の場合：２０万円
・償却資産の場合：１５０万円
（注）財政上特に必要な場合は上記の金額に満たない場合でも条例により課税することができます。
例えば１筆（筆=１個の土地を指す単位）の土地と１個の家屋を所有していると仮定します。土地の課税標準額が２0万円、家屋の課税標準額が１0万円の場合、土地・家屋とも免税点未満のため課税されません。ですがもし、家屋の課税標準額が３０万円の場合、免税点である２０万円を超過します。そのため課税対象になります。固定資産税の分岐点という訳です。これを知っているかによって、維持費の面では大きく変わってきます。
中古物件だから重要になる 購入する前に把握しておきたいこと
都市計画税は該当している地域によって違いがあります。固定資産税は、どの地域に属していても原則課税される税金です。固定資産税の決定基準は、毎年１月１日の時点と決まっています。その時点でその土地や建物を所有している人が課税対象者となります。ですからいつ中古物件を購入したによって、税金が課税されるタイミングが違ってきます。そして納税先は、固定資産が記載されている市区町村です。こういう細かい部分を正確に把握することにより、マイホームや土地などの購入時期も調整できます。
自分たちの新しい住処を決める。そして決めてからも賃貸物件に住んでいた頃とは違った部分も多く発生します。不安なことや疑問なことは、そのままにせずぜひ一度質問してみてください。ou2（オーツー）の住宅のプロ・物件のプロが、分かりやすくお答えします。
「不動産を買う人の利益」を大切にしています
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスを提供している会社です。そして中古物件などを取り扱うD-LINE（不動産・リノベーション）では、「買う人の利益」を優先することを第一に「買主様に寄り添って仲介をするバイヤーズエージェント」を目指しています。
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しっかりお伝えします。
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◎民間、地方自治体、国の補助金制度
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POINT 03
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しっかりお伝えします。
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