中古住宅の価格相場を知るために
中古住宅の流通が活発になってきた最近では立地や広さ、築年数など様々な条件の物件が販売されています。しかし、物件の販売価格が相場と比べて高いのか低いのかわかる方はそこまで多くないかもしれません。
今回は中古住宅の価格相場を調べる方法や相場よりも安く手に入れる方法などをご紹介します。出来るだけコストを抑えて購入するためにも相場はしっかりと抑えておきましょう。
中古住宅の価格相場を調べる方法
不動産の場合は家の広さや立地など価格相場が決まるポイントがあります。しかし、中古住宅の場合は家の状態などさらに条件が複雑になるので相場はわかりにくくなります。ただ、それでも価格相場はきちんとあるので調べてみましょう。自分の希望条件と似た物件を探していけば相場が自ずと出てきます。
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不動産会社の担当者に聞いてみる
不動産会社に相談するときは希望の家の広さや立地条件などを伝えます。その際にだいたい予算をどのように考えたら良いか相場を聞いておきましょう。
特に希望立地の地域に強い不動産会社であればかなり正確な相場を弾き出してくれます。例えば今はそこまで人気がなくても新しく商業施設が出来るといった情報が出た場合、先行して中古物件に高い価格がつけられることもあります。そのような地域独自の情報にも強ければ相場に対しての物件価格の評価もしてくれますし、未来どのように相場が動きそうかという予想も伝えてくれるのです。
ポータルサイトで近隣の物件を調べる
住宅情報がたくさん掲載されているポータルサイトで立地が近い物件をみていくとその地域での価格相場がわかってきます。家の広さも検索ですぐに絞れるので非常に便利です。まずはポータルサイトで調べてみると大まかな価格相場はわかるはずです。
中古住宅の価格が決まるポイント
ところで、中古住宅の価格相場が決まるポイントはどのような点なのでしょうか。価格相場を調べるにしてもポイントを知らなければ全然バラバラの価格が設定されている物件が出てきてしまうので、相場もわかりません。ここからは中古住宅の価格が決まるポイントをご紹介していきます。
立地
中古住宅に限りませんが、物件の価格相場において立地は非常に重要です。立地の中でも大きく二つの要素に分かれます。エリア性と交通機関からの距離です。
例えば高級住宅街と呼ばれるようなエリアであれば必然的に中古住宅の価格も高くなります。また、住宅雑誌などが発表する最近人気のエリアなどでランキングに入るエリアは物件の価格相場自体が上がっていきます。また、学区も価格相場を決める一つのポイントです。人気の小中学校が近いと物件価格は上がってきます。
同じエリアの中でも交通機関からの距離によって価格相場は変わってきます。JRや地下鉄の駅近であれば物件の価格相場は高くなります。バス停は頻繁にあるため、駅ほどは価格に影響しません。逆に人気のエリアで安く物件を手に入れたい場合は交通機関からの距離を妥協すると良いでしょう。
家の広さ
家の広さや間取りによって価格が変わるのは賃貸も同じなのでイメージがつきやすい方は多いはずです。基本的に家は広くなればなるほど価格も高くなります。間取り自体は実はそこまで価格に影響を及ぼさず延床面積が価格に大きく影響してきます。
特にマンションの場合は新築の際に坪単価（一坪あたりの金額）が決まっている物件も多いので、計算しやすくなっています。マンションの場合は階数によっても変わりますが、おおよその価格相場を知るためには坪単価を知った上でどの程度安くなっているかを知っておきましょう。
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築年数・家の状態
中古住宅の場合は築年数や家の状態が大きく価格に影響します。築年数が数字上ではわかりやすいのですが、築年数が経っていても状態が良い家は高い価格がつきますし、逆に築年数があまり経っていなくてもリフォームが必要な家は安い価格がつきます。
家の状態は一件一件バラバラなので、これは写真や内覧によって詳細な情報を手に入れるしかありません。逆に立地や家の広さ・築年数でだいたいの相場がわかるのでそれよりも極端に高いor安い場合、物件に何か条件があると考えておくと良いでしょう。
中古住宅を安く入手する方法
どうせなら出来るだけ希望の家を安く手に入れたいもの。相場よりも安く中古住宅を手に入れるにはどうすれば良いのでしょうか？
日当たりや立地の条件をいくつか妥協する
希望エリアの相場よりも安く中古住宅を手に入れたい場合は、いくつか条件を妥協するのが一番の方法です。
・駅近ではなくバス停の近くにする
・北向きの物件
・旗竿地や傾斜地など特殊な立地の物件
・（マンションの場合）階数が低い物件
などは価格が相場よりも安くなりやすいです。例えば車通勤が基本となるならば駅近である必要はそこまでないかもしれません。このように需要が少なくなる条件でも自分や家族が問題なければ安く購入できるのでおすすめです。
価格交渉を行う
中古住宅は価格が決まっている訳ではないので、売主と価格交渉を行うことができます。
・即決で購入できる
・自己資金が多い（住宅ローン審査に通りやすい）
・長い期間販売されている物件（売れていない物件）
これらは価格交渉をしやすくなるための材料となります。特に物件の購入スピードは売主としても早く売れた方が良いので交渉の材料となりやすいです。
ただし、売主の考え抜いた上で価格を決めています。無理な値引き交渉は交渉決裂の原因ともなるので、しつこい交渉は止めましょう。不動産会社に相談しながら進めるのが良いです。
リノベーションを見越して古い物件を購入する
中古住宅を購入して大規模なリフォームやリノベーションを考えている方は思い切って築年数がかなり経っている物件を購入するのも一つの手段です。スケルトンリフォームなど大規模に工事を行う場合は、物件の状態が悪くても同時に直せば良いので物件価格と工事費用のバランスを考えた場合、結果的にトータルで安くなることもあります。
自分がどんな家に住みたくてデザインリノベーションなどを行なっても良いかどうかをイメージしながら物件を考えてみてください。
極端に安い中古住宅には要注意
中古住宅の中には相場よりも極端に安い物件が存在しています。しかし、「安くてラッキー！」とすぐに飛びつくと危険な場合もあるので注意しましょう。相場よりも安いのは安い理由があるのです。
・墓地の側や新幹線の線路の側などの立地の問題
・瑕疵担保責任が売主になり物件
・構造体の修理や水道工事など大規模なリフォームが必要な物件
これらは相場よりも極端に安くなる理由のいくつかですが、結局お金がかかったり、住んでみると騒音や雨漏りなどに悩まされてしまう可能性もあります。
相場よりも極端に安い物件を見つけたらまずは不動産会社の担当者に相談してみましょう。安くなっている要因を教えてくれるはずです。その要因が自分で気にならないのであれば、相場よりも安く購入することが出来るのです。
まとめ
今回は中古住宅の相場についてご紹介してきました。
中古住宅の流通はますます活発化してきており、ますます物件数が増えていきます。相場を知ることは自分が良い買い物をする一歩目です。しっかりと押さえておきましょう。
