中古住宅の瑕疵保険よくある勘違い！？
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改正宅建業法の影響もあり、既存住宅売買かし保険のお問い合わせを良くいただくようになりました。
既存住宅売買かし保険はまだまだ始まったばかりの制度で、また、制度開始から制度の変更や新商品のリリースが続いており、正確に情報を把握するのは少し難しい状況になっています。
（もう少し制度が落ち着いたらわかりやすくなると思いますが…）
今回はかし保険にまつわるよくある勘違いをご紹介したいと思います。
1：検査をすれば保険に加入できる
かし保険に加入するには、かし保険の検査基準に合格する必要があります。
この検査基準は主に建物の劣化に関する項目が多いです。
かし保険は構造と雨水の浸入に対する保険ですので、実際の検査の現場では、外壁や屋根、バルコニー防水で検査不適合が出ることが多いです。
当然ながら、不適合箇所を改修工事で解消しないと、保険に入ることができませんが、改修工事の予算を考慮されていないケースが多いように思えます。
検査基準を満たすかどうかについては、建築士による建物インスペクションを実施しないと正確に判断できません。
中古住宅ですから、何らかの指摘が入ることを想定された方が現実的です。
2：昭和56年6月以降だから「新耐震」
「新耐震」の物件は構造の確認（耐震診断など）を行わずに保険に加入することができます。「旧耐震」は現行の耐震基準を満たすことが条件になります。
ここでいう昭和56年6月以降は建築確認申請日を指します。不動産広告には謄本に記載のある日付から建築年月が表記されることが多いので注意が必要です。
注意が必要なのは、「昭和56年6月～昭和58年3月」の物件。公的書類で建築確認申請日が確認できない場合（謄本でしか確認できない場合）、昭和58年4月以降が「新耐震」の区分になります。
「新耐震」と思い込んでかし保険の手続きを進めたら、耐震診断が必要と言われた、というような状況が起こり得ます。
3：「新耐震」なら耐震診断は不要
「新耐震」の物件でも耐震診断が必要なケースがあります。新築時から構造部分について増改築履歴のある建物です。増改築履歴のある物件は耐震診断が必要です。
問題なのは「新耐震」であっても、耐震診断を行うと改修工事が必要だと判定される可能性が高い、ということです。増改築履歴の確認は非常に重要です。
4：点検口がない
かし保険の検査項目に「床下」「小屋裏」があります。検査のための点検口がないと検査を実施することができません。床下点検口は、台所などの床下収納を兼ねていたり、和室の畳を上げて点検できる場合などがあります。小屋裏点検口の多くは2階（最上階）の収納にベニヤで蓋をしただけの状態になっています。（棒などで下から突くと簡単に動きます）
点検口がない場合は、検査前に点検口を新設する必要があります。
上記の事例は,かし保険の手続きでよくある失敗事例です。
購入しようとしている物件でどのように進めていけばよいのかについては、取引状況によって変わりますので、なるべく早めの段階（買付前が望ましいです）でご相談いただいた方が良いと思います。
