負動産時代

　賃貸アパートを業者が一括で借り上げ、家賃も業者からオーナーに一括で支払う「サブリース契約」。その保証期間が切れて家賃を引き下げられ、アパートを建てたときの借金の返済に窮するオーナーがいる。

「家賃は３０年間下がらない」

　近畿地方の４０代の夫婦はいま、生活保護を受けながら暮らしている。夫婦の生計を助けようと、夫の亡き父親が１６年前に建てたアパートが、夫婦を追い詰めることになってしまった。

賃貸住宅融資、支援機構が厳格化　サブリース巡り懸念

　夫の父親は大手のレオパレス２１（東京）とサブリース契約を結び、約２億円の借金をして２００２年に自分の土地に２棟のアパートを建てた。父親が亡くなったときの相続税対策に加え、体が弱く働けなかった夫の将来のために、家賃収入で生計を立ててほしいという父親の願いが込められていた。

　父親と業者の話し合いに夫婦が同席することもあった。「３０年間ほとんど家賃は下がらない」と業者が説明していたと、夫婦は記憶している。

　契約から２年後に父親は他界。夫はアパートも借金も相続した。最初は順調に家賃が入っていたが、建築から９年目に家賃の引き下げを持ちかけられ、１０年目に家賃を２割引き下げるか、サブリース契約を途中解約するか迫られた。

夫婦の生活は家賃に頼り切って…

住宅ローンを扱う独立行政法人・住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくした。
アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、家賃も業者が一括で支払う「サブリース（一括借り上げ・転貸）契約」による賃貸物件が増え、空室の増加により将来、融資が焦げ付くリスクが高まっていると判断したとみられる。

賃貸物件向け融資をめぐっては金融庁が地方銀行に対して昨年春、需要やリスクを審査し、借り手にもリスクを説明するよう注意喚起した。
このため国内銀行全体の賃貸物件向けの新たな融資は２０１７年度に減少に転じた。
新規融資が増え続けていた支援機構も１８年度から融資の厳格化にかじを切ったことになる。

支援機構は、融資判断にあたって家賃収入や空室のリスクなどを審査する際、収支見通しなどを厳しくチェックするようにした。
また、土地を購入してアパートを建てる場合の土地部分への融資を原則として停止した。
サブリース契約の賃貸物件は、土地を持っている人に業者が勧めて建てるケースが多いが、アパートの建築用地も買うよう業者が勧めることがある。
サブリース業界では「ランドセット」と呼ばれる営業手法だが、借り入れがより多額になることがある。

原則停止の理由について、機構の賃貸住宅推進グループは「今後の供給リスクなど社会情勢の変化をみて、総合的に判断した」と説明する。
賃貸アパートは相続税の節税にもなるとして建築が相次ぎ、日本銀行の統計によると、１７年度末の個人の賃貸アパート向け融資残高は２３兆２６８０億円と、６年連続で増えた。
支援機構の賃貸住宅向け貸付金残高（１７年度末）は１兆３９４６億円。１７年度の融資契約額は約１９００億円と、前年より約７％増加した。

しかし、空室が多い物件は、家賃保証期間を過ぎると業者から家賃の引き下げを求められることがある。家賃収入が減れば、融資が焦げ付くリスクも高まる。
今年３月には、支援機構への賃貸物件の融資申請件数が前年比８割も増えた。
銀行の融資が減り、機構の審査基準も厳しくなることを見越し、「駆け込み申請」が相次いだとみられる。
支援機構の担当者は「審査が厳しくなるということで、早めの建築をあおるセールストークの材料に使われた可能性がある」と話している。（北川慧一、大津智義）朝日新聞より転載