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『江東区』『中央区』『墨田区』『港区』のタワーマンションにお住まいの方必見！！

　区分所有家屋の各専有部分（住戸）に係る固定資産税は、区分所有者の有する専有部分の床面積の割合が同じであれば、どの階層の住戸であるかに関係なく、各区分所有者の納付すべき固定資産税額は同額となります。しかし、区分所有家屋のなかでもタワーマンションにおいては、低層階の住戸の分譲価格に比べて高層階の住戸の分譲価格が高くなることが多く、かねてより各住戸部分の分譲価格差と各区分所有者の固定資産税額とのバランスがとれていないという問題点が指摘されていました。

今回の改正により、地方税法上、タワーマンションは（2）のとおり「居住用超高層建築物」の区分所有者が納付すべき固定資産税額については、実際の分譲価格を踏まえた按分方法により計算することとされました。なお、都市計画税についても同様の見直しがされます。

居住用超高層建築物に係る固定資産税額の計算の見直し

高さが60ｍを超える建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているものを「居住用超高層建築物」と定義し、その固定資産税の計算を次のようにしました（地方税法352条２項、法施行規則15条の３の２、７条の３の２）。

①居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額においては、各区分所有者に按分する際に用いる各区分所有者の専有部分の床面積に、住戸の所在する階層の差違による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するための補正率（これを「階層別専有床面積補正率」という）を反映して計算します。

②階層別専有床面積補正率は、最近の取引価格の傾向を踏まえ、居住用超高層建築物の１階を100とし、階が１つ増えるごとに、これに10/39を加算した数値とされます。したがって、［Ｎ階の階層別専有床面積補正率＝100＋10/39×（Ｎ-１）］となります。

見直し後の居住用超高層建築物の各住戸の固定資産税は、次の算式のとおりに計算することになります。

（例）1階に係る固定資産税が100の場合、40階の固定資産税は110となります。

平成29年度のタワーマンションに係る固定資産税の改正は、上記のとおり税額計算の見直しであり、その家屋部分の固定資産税評価について特に改正はありません。

タワーマンションの家屋部分に係る相続税法上の評価は固定資産税評価額とされており（財産評価基本通達89）、その固定資産税評価額は時価に比べて大幅に低い価額であることから、資産家の相続税対策として、金融資産をタワーマンションに組み換える“タワーマンション節税”を引き続き勧める向きもあるようです。しかし、このような節税策について国税庁は、既に平成27年10月29日の記者発表で、「当庁としては、実質的な租税負担の公平の観点から看過しがたい事態がある場合には、これまでも財産評価基本通達６項を活用してきたところですが、今後も、適正な課税の観点から財産評価基本通達６項の運用を行いたいと考えております（抜粋）」との見解を示しています。財産評価基本通達６項は、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」と定めており、タワーマンションの取得・保有の状況や経緯によっては、その家屋部分につき通常の固定資産税評価によらない評価がされることがありえますので、注意が必要です。