昨今、マイホームも自分のライフステージにおいて、買い替える方が非常に多くなりました。
皆さんは、不動産の税金対策について考えたことはありますか？
不動産を売って得た「売却益」には「譲渡所得税」が課せられます。しかし、譲渡所得税には、「3000万円の特別控除」という特例が適用される場合があり、適用されれば譲渡所得税を抑えることができます。

今回は、「3000万円の特別控除」や、適用要件、必要な手続き、書類、併用できるほかの控除、住宅ローン控除との違いなどをまでをお伝えします。今後、マイホームを売る予定がある方、将来売る可能性がある方は必見です。

不動産売却には税金がかかる

そもそも、住宅などの不動産の売却時には、税金がかかります。
不動産を売却する際には、大きく分けて以下の2つの税金がかかります。

・売却益が発生したときにかかる税金
・売却手続きにかかる税金

3000万円の特別控除に関係があるのは、売却益が発生したときにかかる税金です。売却益に対してかかる税金を譲渡所得税といいます。

3000万円の特別控除　適用要件は？

3000万円の特別控除は、適用要件を満たすことで3000万円までの譲渡所得税が控除される制度です。不動産の売却益が3000万円以上であれば3000万円が控除され、3000万円以下であれば、その金額全てが控除されます。

3000万円の特別控除を受けるには、税務署で手続きを行わなければなりません。
手続きの際には、確定申告の書類が必要となりますので注意しましょう！

[ 1 ] 下記のいずれかを満たすマイホームであること
a. 現在、主に住んでいる自宅である
b. 転居済みの場合、転居後3年目の年末までの売却である
c. かつ土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
d. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である

[ 2 ] 物件の買主が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと

[ 3 ] 売却した年の前年、前々年に、3000万円の特別控除又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと

[ 4 ] 売った年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと

[ 5 ] 売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

[ 6 ] 災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

控除を受けるには、上記6つの項目を全て満たしている必要があります。抜け漏れなく確認してみてくださいね。より詳しく知りたい人は、国税庁のホームページを参照ください。
マイホームを売った時の特例（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

こんなケースでも控除対象となりますか？

１）相続の場合どうなりますか？
自分が相続人となった空き家の場合、いくつかの要件を満たせば控除の対象となります。この場合、元々不動産を所有していた人が住んでいた家であることが前提条件です。一時的に誰かが住んだり、建て替えを行ったりすると適用されませんので注意しましょう！

２）取り壊した後に譲渡した場合どうなりますか？
取り壊した後に譲渡した場合も、いくつかの要件を満たせば控除の対象となります。対象の敷地は、駐車場や賃貸などで人に貸してしまうと適用除外になるので要注意です。

併せて一緒に併用できるも控除は？

マイホーム売却の際には、ほかの控除も一定の条件を満たせば控除できる制度があります。
併用できる制度の1つに「10年超所有軽減税率の特例」というものがあります。

10年超所有軽減税率とは、売却した時点で10年以上所有していたマイホームを対象とした控除制度を指します。10年超所有軽減税率が適用されれば、3000万円の特別控除後に譲渡所得の税率を抑えることができます。

※マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

住宅ローン控除との併用は不可
マイホームの売却をし、売却後、住宅の購入を検討している（いわゆる買い替え）方もたくさんいらっしゃるかと思います。不動産の購入時には、住宅ローン控除が適用される場合がありますが、3000万円の特別控除とは併用できないので注意しましょう。

売却時に3000万円の特別控除と、これから購入する住宅の住宅ローン控除、どちらがお得になるかはケースバイケースです。まずは自分の家に3000万円の特別控除が適用されるかどうかを確認したうえで、住宅ローン控除とどちらがお得になるかを考えてみましょう。

以上のように、マイホームを売却した時に不動産売却益に課せられる「譲渡所得税」は、一定の条件を満たしますと活用できる控除の特例があります。
事前に適用要件や併用できるほかの控除など条件を知っておき、マイホーム売却時にお役立てください。