家を建てる目的で土地を購入する際に、その土地が「更地」である場合は、固定資産税等税金面で注意が必要です。

収益不動産やマイホームを持っていれば毎年かかる固定資産税。実は土地にかかる税額は、税制優遇によって低く抑えられています。

基本的に住宅用地であれば優遇が適用されていますが、あるポイントを外してしまうと大きな金額になってしまいます。

▼住宅用地の特例とは？
固定資産税は地味なようで意外と大きな出費です。
同じような税金として、一部地域には都市計画税があります。
地域や築年数などにもよりますが、3000万円の自宅なら合わせて年間10～30万円ほどになるでしょう。1棟マンションの敷地などは桁が違ってくるかもしれません。

税額は土地部分と建物部分が別々に評価されて決められます。
市町村役場の職員が実際に出向いて現況を把握したり、登記簿を確認したりするようです。

基本的な計算式は、固定資産税評価額×1.4％。（都市計画税は0.3％。自治体によって異なる）
土地の評価額が1000万円なら、年間に14万円ほどかかる計算になります。
「自宅の固定資産税はそんなにかかってない。」と思う方もいらっしゃるかもしれません。

住宅が建っている土地の場合、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地1戸につき200平方メートルまでが対象ですので、あてはまる人は多いでしょう。
この面積を超えてもそれぞれ1/3、2/3と大きく軽減されることに変わりはありません。この優遇措置が「住宅用地の特例」です。

▼土地を買って後から住宅を建てる場合

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して課税されます。
土地と住宅をセットで買う時は、課税対象となるかどうかで購入日を気にすることはないでしょう。慣習として、日割りで精算されるようになっているからです。

むしろ気にすべきなのは、まず土地を購入し、その上に新築する時です。
建物が完成するまでは住宅とは見なされませんので、その期間は住宅用地の特例は適用されません。

例えば、2018年６月に土地を購入、2019年1月末に建物を完成させた場合、課税関係は1月1日時点に登記されているかどうかで判断しますので、2018年と2019年の2年間は特例が適用できません。そのため、住宅用地より何倍かの固定資産税がかかります。（詳細な金額は省略しますが、実際には、約４倍ぐらい高くなります。）
それに対して、2018年12月までに建物も完成させて登記を済ませていれば、特例が適用できない期間は2018年の1年間だけです。

また、更地と同じ扱いにされるのは住宅建設中の土地だけではありません。特定空き家に指定された場合も同様です。
空き家対策特別措置法により、倒壊の恐れがある、著しく景観を損ねるなどの空き家は、自治体により特定空き家に指定されることがあります。
状況改善の勧告が行われると、住宅用地の特例を適用できなくなるのです。

▼既存の建物を取り壊して建て替える場合

建物が完成し、登記されるまで土地は更地扱いとされ、その間に1月1日を過ぎると、固定資産税が高くなるという話をしました。
しかし、既存の建物を取り壊して新しい建物を建てる、建て替えの場合は取り扱いが異なります。
一定の要件にあてはまる時には、
1月1日時点で未完成でも住宅用地の特例が適用可能になります。

適用要件は次の通りです。
•前年の１月１日は住宅用地だった
•1月1日時点で建築に着手している
•翌年中に完成する予定である
•建て替え前と同じ敷地に建てる
•前年と土地の所有者が同じ
•建て替え前と建て替え後の所有者が同じ

基本的に、自己所有物件を建て替える時には適用されると考えてよさそうです。
2年間以上の長期間にわたる工事だったり、建て替えを前提に古家付きの土地を買うなど中古住宅を買って建て替えるという状況であれば、基本的に更地扱いになります。

同じ建設中でも、住んでいた建物を建て替える場合と、土地または土地付き住宅を購入して新築、建て替えする場合とでは扱いが異なりますのでご注意ください。

▼まとめ

土地の固定資産税標準額は、住宅を建てると1/6の金額になります。新築する場合、完成までは更地扱いになるため高い税金を払わなければなりません。
ただし、元々所有していた建物を建て替える場合には、未完成であっても住宅用地として扱われ、低い税額が適用されます。

土地を購入した場合、１月１日時点で建物が完成している、若しくは更地になっているかで固定資産税の請求額がかなり変わりますので、ご注意ください。